Lekcje z utopii najemców (2023)

Kiedy Eva Schachinger wyszła za mąż w wieku 22 lat, złożyła wniosek o upublicznienie mieszkania. Na szczęście mieszkała w Wiedniu, który ma jedne z najlepszych mieszkań komunalnych na świecie. Był rok 1968. Eva była nauczycielką, a jej mąż, Klaus-Peter, był księgowym miejskiego systemu transportu publicznego. Wychowała się na osiedlu komunalnym w centrum miasta, gdzie w jednym z pięciu budynków rozmieszczonych wokół dziedzińca mieszkała jej babcia, która opiekowała się nią od 6 rano do 6 wieczorem. Eva cały dzień bawiła się z koleżankami z kompleksu.

Jej matka, która po rozwodzie wynajmowała mieszkanie na rynku prywatnym, niedawno również złożyła wniosek o mieszkanie komunalne i w 1971 roku zaproponowano jej pierwsze mieszkanie. Eva miała już wtedy młodą córkę i jej matka zdecydowała, że ​​Eva potrzebuje mieszkania. znaleźć więcej i zaoferował jej to. Dostępna jednostka znajdowała się w 21. dzielnicy, na północno-wschodnim krańcu miasta. Teść Evy ostrzegł ją – nie całkiem żartobliwie – że tam jako pierwsi zostaną zajęci przez Rosjan. Ale ona i Klaus-Peter lubili plan piętra: chociaż mieszkanie miało ekonomiczną powierzchnię 732 stóp kwadratowych, miało dwie sypialnie, salon, jadalnię, toaletę i łazienkę oraz balkon. Czynsz wynosił 700 szylingów. (To około 55 euro, chociaż walutę wprowadzono dopiero w 2002 r.) Eva przeniosła pracę nauczyciela do 21. dzielnicy, do szkoły oddalonej o 15 minut spacerem od jej nowego mieszkania.

Właśnie do tego dążył Wiedeń w 1919 roku, kiedy miasto zaczęło planować swoją słynną na całym świecie zabudowę miejską, znaną jako Gemeindebauten. Przed I wojną światową Wiedeń miał jedne z najgorszych warunków mieszkaniowych w Europie, zauważa Eve Blau w swojej książce „Architektura Czerwonego Wiednia”. Wiele rodzin z klasy robotniczej musiało przyjmować podnajemców lub najemców łóżek (robotników dziennych i nocnych, którzy spali w tym samym łóżku o różnych porach), aby opłacić czynsz. Ale od 1923 do 1934 roku, w okresie znanym jako Czerwony Wiedeń, rządząca Partia Socjaldemokratyczna zbudowała 64 000 nowych mieszkań w 400 blokach mieszkalnych, zwiększając podaż mieszkań w mieście o około 10 procent. Około 200 000 osób, czyli jedna dziesiąta populacji, zostało przekwaterowanych w tych budynkach, a czynsze ustalono na poziomie 3,5 procent średniego dochodu średnio wykwalifikowanego pracownika, co wystarczyło na pokrycie kosztów utrzymania i eksploatacji.

Eksperci określają wiedeńskie Gemeindebauten jako „mieszkania socjalne”, co oddaje, w jaki sposób miejskie mieszkania komunalne i inne mieszkania o ograniczonym dochodzie są powszechnym zasiłkiem społecznym: Gemeindebauten wita klasę średnią, a nie tylko biednych. W Wiedniu aż 80 procent mieszkańców kwalifikuje się do mieszkania komunalnego, a raz zawarta umowa nigdy nie wygasa, nawet jeśli się wzbogacisz. Eksperci ds. mieszkalnictwa uważają, że takie podejście prowadzi do większej różnorodności ekonomicznej w mieszkalnictwie publicznym — i lepszych wyników dla mieszkających w nim ludzi.

W 2015 roku, zanim kupili mieszkanie na rynku prywatnym, Schachingerowie zarabiali około 80 000 euro (87 000 dolarów) rocznie, czyli mniej więcej dochód przeciętnego gospodarstwa domowego w USA w 2021 roku. Eva i Klaus-Peter płacili 26 procent i 29 procent dochodu odpowiednio, ale tylko 4 procent ich dochodu przed opodatkowaniem szły na czynsz, czyli mniej więcej tyle, ile przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe wydaje na posiłki spożywane poza domem i pół punktu procentowego mniej niż przeciętny Amerykanin wydaje na „rozrywkę”. Nawet gdyby Schachingerowie dostali dzisiaj nowy kontrakt na swoją jednostkę, ich miesięczne płatności wyniosłyby szacunkowo 542 euro, czyli tylko 8 procent ich dochodów. Hojna podaż mieszkań socjalnych w Wiedniu pomaga obniżyć koszty dla wszystkich: w 2021 r. wiedeńczycy mieszkający w mieszkaniach prywatnych wydali 26 proc.po opodatkowaniudochody z czynszu i kosztów energii, czyli średnio tylko nieznacznie więcej niż ogółem mieszkańców socjalnych mieszkań (22 proc.). Tymczasem 49 procent amerykańskich najemców — 21,6 miliona osób — jest obciążonych kosztami, płacąc właścicielom ponad 30 procent ichprzed opodatkowaniemdochodów, a odsetek ten może być jeszcze wyższy w drogich miastach. W Nowym Jorku przeciętne gospodarstwo domowe najemców wydaje aż 36 procent swoich pieniędzyprzed opodatkowaniemdochód z czynszu.

W oczach Amerykanów cały układ wiedeński może wydawać się fantazyjnie socjalistyczny. Ale odłóżmy to na bok i zdumiewające jest to, jak mieszkania socjalne nadają życiu ekonomicznemu wiedeńczyków zupełnie inny kształt. Wyobraź sobie, że twoje wydatki mieszkaniowe były bardziej podobne do wydatków Schachingerów. Wyobraź sobie, że musisz o nich myśleć w takim samym stopniu, w jakim myślisz o wyborach w restauracjach lub subskrypcjach usług przesyłania strumieniowego. Wyobraź sobie też, gdzie mogłaby pójść reszta twoich dochodów, gdybyś wydawał znacznie mniej na mieszkanie. Wiedeń zaprasza nas do wyobrażenia sobie świata, w którym posiadanie domu nie jest jedynym sposobem zabezpieczenia określonej przyszłości — i tego, jak może wyglądać nasze życie w rezultacie.

Piszesz o mieszkalnictwiew Stanach Zjednoczonych popadłem w depresję. Jestem besztem na przyjęciu, zbuntowanym przez wielkich inwestorów spekulujących na rynku mieszkaniowym, tak, ale także przez tysiące drobnych inwestorów — w tym kilku moich znajomych — którzy gromadzą pieniądze, aby kupić domy w stanach, w których Nigdy nie widziałem ani nie kupowałem nieruchomości na wynajem w gentryfikujących się dzielnicach. Ale z matematyką trudno dyskutować. Kupno domu w pobliżu pracy jest bardziej opłacalne niż praca. Wzrost wartości aktywów przewyższył zwrot z pracy przez cztery dekady, a raport McKinsey wykazał, że większość tych aktywów – 68 procent – ​​to nieruchomości. W zeszłym roku co czwarty dom sprzedano komuś, kto nie miał zamiaru w nim mieszkać. Inwestorzy ci są szczególnie zachęcani do kupowania domów najbardziej potrzebnych kupującym po raz pierwszy: Niedrogie nieruchomości generują najwyższe przepływy pieniężne z wynajmu.

Nieruchomości to miejsce, w którym pieniądze dosłownie rosną na belkach drzew. W ostatniej dekadzie przeciętny właściciel domu jednorodzinnego zyskał na wartości prawie 200 000 dolarów. „Innym określeniem na aprecjację aktywów jest inflacja” – piszą naukowcy Lisa Adkins, Melinda Cooper i Martijn Konings w „The Asset Economy” – „wzrost wartości pieniężnej bez odpowiadającej temu zmiany natury samego dobra lub warunków jego produkcja, która sprawiłaby, że stałaby się ona rzadsza lub usprawiedliwiłaby zwiększony popyt na nią”. Ta inflacja tworzy zdradziecką przepaść między posiadaczami mieszkań a tymi, którzy ich nie mają. Joint Center for Housing Studies na Uniwersytecie Harvarda wykazało, że w 2019 r. mediana wartości netto najemców w USA wynosiła zaledwie 2,5% mediany wartości netto właścicieli domów: 6 270 USD w porównaniu z 254 900 USD. W zeszłym roku, gdy wyższe stopy procentowe spowolniły sprzedaż domów i spowodowały, że ceny ustabilizowały się (a nawet zmiękły w niektórych przegrzanych miastach), mediana ceny wynajmu w USA osiągnęła rekordowy poziom 2000 USD miesięcznie, według Redfin. Zawyżone ceny czynszów wypełniają kieszenie właścicieli, jednocześnie uniemożliwiając najemcom oszczędzanie na zaliczkę i kiedykolwiek zejście z bieżni.

Astronomiczne tempo aprecjacji jest zwieńczeniem dziesięcioleci polityki mającej na celu zachęcanie do kupowania domów. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest szczególnie amerykańskim wynalazkiem, możliwym tylko dlatego, że rząd federalny ubezpiecza dług – jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, rząd jest na haczyku. (Ten sam instrument oferuje tylko jeden kraj, Dania). Jest jeszcze nasz kodeks podatkowy, który pozwala osobom wystarczająco zamożnym kupować domy i wyszczególniać odliczenia, aby odpisać odsetki, które płacą od kredytu hipotecznego: im większy kredyt hipoteczny, tym większy odliczenie. Właściciele domów mogą odliczyć do 10 000 USD podatku od nieruchomości od podatków federalnych, a jeśli sprzedają swoje główne miejsce zamieszkania, mogą uniknąć płacenia zysków kapitałowych z zysków do 250 000 USD na osobę (500 000 USD dla par). Jak lubią działać aktywiści mieszkaniowi, wszyscy, którzy mają kredyt hipoteczny, mieszkają w mieszkaniach subsydiowanych.

W zeszłym roku, zaniepokojony pozorną nieustępliwością tych problemów, zacząłem szukać rozwiązań poza Stanami Zjednoczonymi. Czy odpowiedzią może być kontrola czynszów, jak w Berlinie? Mogło się tak wydawać dziesięć lat temu, zanim do miasta zaczęli napływać inwestorzy i nowi mieszkańcy, powodując pięciokrotny wzrost wartości gruntów; teraz, pomimo ustaw o stabilizacji czynszów, nawet mieszkania, których nikt inny nie chciał kupić 15 lat temu, przynoszą ogromne zyski. Wielu mieszkańców z przystępnymi umowami najmu jest z nimi związanych, ponieważ przeprowadzka byłaby zbyt droga lub konkurencyjna. Sfrustrowani trudnościami mieszkaniowymi organizatorzy najemców zaproponowali ostatnio środek „wywłaszczenia”, który wezwał właścicieli posiadających ponad 3000 lokali do odsprzedania swoich udziałów rządowi po cenach niższych od rynkowych. W referendum w 2021 r. za jego przyjęciem opowiedziało się 59 proc. berlińczyków, ale nie wiadomo, czy kiedykolwiek zostanie wdrożony.

Auckland w Nowej Zelandii może wydawać się bardziej odpowiednim przykładem. W 2016 roku miasto, które ma jeden z najdroższych rynków mieszkaniowych na świecie,„przekształcił” 75 procent swoich gruntów mieszkalnych,zwiększenie zdolności prawnej do mieszkalnictwa o około 300 procent w celu zachęcenia do budownictwa wielorodzinnego i obniżenia cen. Na terenach, które zostały upzone, całkowita liczba wydanych pozwoleń na budowę (szacowanie nowych konstrukcji) wzrosła ponad czterokrotnie w latach 2016-2021. Zgodnie z założeniami, względna wartość gruntów słabo rozwiniętych wzrosła, ponieważ nagle mogłyby pomieścić więcej mieszkań, a względna wartość jednostek na terenach gęsto zabudowanych spadła, łagodząc niebotyczne ceny. Istnieją jednak granice tego, co może zrobić upzoning. Często korzyści płynące z umożliwienia większej gęstości są przechwytywane przez deweloperów, którzy wyceniają nowe jednostki znacznie powyżej kosztów. Nie zapewnia najemcom bezpieczeństwa ani bezpośrednio nie tworzy najbardziej potrzebnego typu mieszkań: przystępnych cenowo mieszkań.

To właśnie wyróżnia Wiedeń. Być może żadne inne rozwinięte miasto nie zrobiło więcej, aby chronić mieszkańców przed utowarowieniem mieszkań. W Wiedniu 43 procent wszystkich mieszkań jest odizolowanych od rynku, co oznacza, że ​​ceny wynajmu odzwierciedlają koszty lub stawki określone przez prawo, a nie „to, co rynek wytrzyma” lub ile zapłaci osoba, która nie ma innych opcji. Rząd subsydiuje niedrogie jednostki dla szerokiego zakresu dochodów. Średni dochód brutto gospodarstwa domowego w Wiedniu wynosi 57 700 euro rocznie, ale każda osoba, która zarabia mniej niż 70 000 euro, kwalifikuje się do jednostki Gemeindebau. Raz w, nigdy nie musisz wychodzić. Nie ma znaczenia, czy zaczniesz zarabiać więcej. Rząd nigdy więcej nie sprawdza twojej pensji. Dwie trzecie wynajmowanych mieszkań w mieście jest objętych kontrolą czynszu, a wszyscy lokatorzy mają ochronę przed eksmisją z uzasadnionej przyczyny. Takie regulacje, w połączeniu z odpowiednią podażą, zapewniają najemcom poziom stabilności porównywalny z amerykańskimi właścicielami ze stałymi kredytami hipotecznymi. W rezultacie 80 procent wszystkich gospodarstw domowych w Wiedniu decyduje się na wynajem.

Ostatnie jedno popołudnieJesienią spacerowałem po centrum Wiednia, mijając ozdobne budynki z koronkowymi balkonami, balustradami i portykami — prywatne apartamenty z XIX wieku. Przeplatane były blokami socjalno-mieszkaniowymi z lat 20. i 30. XX wieku — Gemeindebauten, które wyróżniały się nie tylko modernistyczną architekturą, ale także triumfalnym czerwonym drukiem na elewacjach, informującym:Zbudowany przez Gminę Wiedeń w latach 1925-1926 z funduszy podatku mieszkaniowego. („Wybudowany przez gminę Wiedeń w latach 1925-1926 ze środków pochodzących z podatku mieszkaniowego.”) Przebłysk geniuszu politycznego, pomyślałem, czekając na tramwaj: wyjaśnienie i reklama. Pół godziny później byłem w 21. dzielnicy, „rosyjskim terytorium”, gdzie mieszkała Eva Schachinger. Wohnpartner, agencja miejska, która stara się wspierać społeczność w Gemeindebauten i pomaga rozwiązywać konflikty najemców, organizowała dzień otwarty w jej starym budynku, płaskim, minimalistycznym kompleksie z pomarańczowymi szybami wind.

Podążając za znakami Wohnpartner, znalazłem dom kultury ze szklanymi ścianami i wszedłem. Większość uczestników stanowiły matki z małymi dziećmi lub emeryci. Było stanowisko do malowania, tenis stołowy i giełda roślin. Ludzie przynieśli do rozdania swoje używane towary, a tysiącletni pracownik Wohnpartner zaoferował pomoc techniczną, której, co zaskakujące, nikt nie potrzebował. Wśród stałych elementów wyposażenia była biblioteka wypełniona bezpłatnymi książkami i plac zabaw z szeregiem drewnianych zabawek.

Usiadłam z Evą we wspólnej kuchni, gdzie ktoś przygotował duży garnek zupy z dyni piżmowej. (Niektórzy planiści Czerwonego Wiednia mieli nadzieję na scentralizowanie gotowania w obiektach komunalnych wyposażonych w maszyny przemysłowe, ale faszyści byli pierwsi, a potem, w kapitalizmie, austriackie rodziny szybko przyzwyczaiły się do kupowania własnych urządzeń KitchenAid, Vitamix i Nespresso. ) Od przejścia na emeryturę Eva współpracuje z Malyuunem Badeedem, dozorcą budynku, nad wydawanym dwa razy w roku magazynem dla kompleksu, który zawiera przepis i krzyżówkę, a także najnowsze wiadomości ze społeczności. Badeed, która dołączyła do nas w kuchni, miała na sobie czarny hidżab z perłami i machała rękami, mówiąc o wyjeździe z Somalii jako samotna matka w latach 90. Kiedy po raz pierwszy przyjechała do Wiednia, sprzedawała gazety na ulicy; teraz pomogła go wyprodukować.

Eva powiedziała mi, że często wracała do Gemeindebau, aby uczyć uczniów z kompleksu z kobietą o imieniu Edith, starszą sąsiadką, która mieszkała w pobliskim Gemeindebau. Sąsiedzi Edith pomagają kupować i dostarczać jej zakupy spożywcze, które ma trudności z noszeniem. W zamian opiekuje się trójką ich dzieci. Kiedy Eva zadzwoniła, by życzyć jej wesołych świąt, Edith była zajęta pakowaniem 40 prezentów dla trójki dzieci; ukryła je w swoim mieszkaniu, aby nie zostały znalezione przed wizytą Świętego Mikołaja. „Gemeindebau to miejsce, w którym zachodzi socjalizacja” — lubiła mi mówić Eva, i tak wygląda socjalizacja na przestrzeni pokoleń.

Dowiedziałem się, że średni czas oczekiwania na Gemeindebau wynosi około dwóch lat (w każdej chwili na liście oczekujących jest około 12 000 osób, a każdego roku zakwaterowanych jest około 10 000 lub więcej osób). Mieszkańcy Wiednia — każdy, kto ma stały adres od dwóch lat, niezależnie od tego, czy jest obywatelem, czy nie — może złożyć wniosek, a wnioski są oceniane w zależności od potrzeb. Florian Kogler, 21-letni student uniwersytetu, został uznany za pilny przypadek, ponieważ mieszkał w przeludnionym dwupokojowym mieszkaniu z matką, ojczymem i dwójką rodzeństwa. Dzielił pokój z bratem, podczas gdy jego rodzice spali w salonie. Pierwszeństwo otrzymał także dlatego, że po raz pierwszy wprowadzał się do własnego mieszkania. Koglerowi zaproponowano mieszkanie za około miesiąc. „To niezwykle szybko” – powiedział mi.

Wnioskodawcy mogą odrzucić maksymalnie dwie jednostki; jeśli odrzucą jedną trzecią, muszą złożyć wniosek ponownie. Kogler wziął pierwsze zaoferowane mu mieszkanie, studio o powierzchni 355 stóp kwadratowych zalane światłem z widokiem na plac zabaw w centralnej 12. dzielnicy. Kosztowało to 350 euro miesięcznie; jego miesięczny dochód z pracy w niepełnym wymiarze godzin w muzeum wynosi około 1000 euro. Ci, którzy potrzebują dodatkowej pomocy w opłacaniu czynszu, otrzymują indywidualne dotacje. Studenci poniżej 25 roku życia, tacy jak Kogler, mogą kwalifikować się do 200 euro miesięcznie.

Co kilka lat toczy się debata na temat tego, czy zamożni powinni być zmuszani do rezygnacji z najmu Gemeindebau – to znaczy, czy jednostki powinny być sprawdzane pod kątem dochodów. Dla niektórych twarzą tej debaty jest Peter Pilz, były członek austriackiej Partii Zielonych w parlamencie. Pilz mieszka w Goethehof, jednym z największych Gemeindebauten nad Dunajem. Na oddział przeniósł się jako student, aby zamieszkać z babcią, która mieszkała tam od otwarcia budynku w 1932 roku. Przed jej śmiercią przejął jej kontrakt. (Można by powiedzieć, że został wychwycony). Pilz został wybrany do parlamentu w 1986 roku iw końcu zaczął zarabiać ponad 8 000 euro miesięcznie.

Nawet w Wiedniu najem Pilza wywołał poruszenie, trafiając na pierwsze strony gazet konserwatywnej austriackiej gazety Österreich, która w 2012 roku twierdziła, że ​​płacił tylko 66,18 euro miesięcznie czynszu. (Pilz mówi, że płacił, łącznie z kosztami budowy, blisko 250 euro miesięcznie.) „Biorąc pod uwagę, że dochody firmy Pilz znacznie przekraczają zwykłą taryfę za mieszkania socjalne, wygląda na to, że mówimy tutaj o oszustwach socjalnych”, powiedział sekretarz generalny konserwatywnej Wolnościowej Partii Austrii.

To nie znaczy, że są bezproblemowe. Noomi Anyanwu, 23-letnia założycielka Black Voices Austria, powiedziała mi, że dorastała w Gemeindebau z matką Austriaczką i ojcem Nigeryjczykiem. Kiedy miała nie więcej niż 5 lat, biały chłopiec z kompleksu, który był nieco starszy, nazwał jej brata rasistowskim obelgą, podczas gdy wszyscy bawili się na podwórku. Słysząc sprzeczkę, ojcowie zeszli na dziedziniec. Ale biały ojciec nie przeprosił; zdwoił się, powtarzając to, co powiedział jego syn. Zaledwie kilka lat później, powiedział Anyanwu, jej ojciec opuścił kraj z powodu dyskryminacji w zatrudnieniu i rasistowskiego traktowania przez policję.

Byłem więc zaskoczony, gdy Anyanwu powiedziała mi, że ogólnie jej doświadczenia z mieszkalnictwem socjalnym są pozytywne. Powiedziała, że ​​Gemeindebau to osobna wioska w mieście. Oszacowała, że ​​50 procent jej sąsiadów z Gemeindebau to imigranci – „odzwierciedla to społeczeństwo”, powiedziała mi. (W rzeczywistości Wiedeń ma nieco wyższy odsetek mieszkańców urodzonych za granicą niż Nowy Jork). Dziewczyna w jej wieku, imieniem Safiya, mieszkała w mieszkaniu po drugiej stronie korytarza i została jej najlepszą przyjaciółką. Ojciec Safiyi również pochodził z Afryki — z Somalii — i on również wyjechał z powodu rasizmu. Ale przystępność cenowa Gemeindebau pozwoliła matkom dziewcząt zachować stabilność.

Esra Ozmen, córka tureckich imigrantów, dorastała w Sandleitenhof, jednym z największych Geimendebauten, z dziedzińcami przypominającymi wille i kamieniarką. Jako dorosła przeniosła się do własnego studia Gemeindebau. Ozmen mówi, że niedrogie mieszkanie zapewniło jej stabilność do studiowania na doktorat. w sztukach pięknych, jednocześnie kontynuując karierę rapera. Zarabia od 1000 do 2000 euro miesięcznie na swoich pokazach i organizowaniu wydarzeń kulturalnych. – Mam samochód – powiedziała. „Mercedes klasy A z lat 90. Jem poza domem. Piję jedną kawę dziennie. nie mam dużo pieniędzy. Ale żyję bogato.

Mieszkania socjalne npWiedeń może wydawać się nie do pomyślenia w Ameryce. Ale amerykańscy politycy poważnie rozważali to w latach 30. Po krachu na giełdzie w 1929 r. Załamał się również rynek mieszkaniowy w USA; połowa zadłużenia hipotecznego była niespłacona do 1933 r. Zarówno prawica, jak i lewica zgodzili się, że rząd musi interweniować. Pytanie brzmiało: jak. Według historyka Kennetha T. Jacksona w jego książce „Crabgrass Frontier” w tamtym czasie typowy kredyt hipoteczny wynosił od 5 do 10 lat, a kredytobiorcy płacili odsetki tylko do końca okresu, kiedy przypadała pełna spłata lub kredytobiorca refinansowane. Kiedy prezydent Franklin D. Roosevelt objął urząd w 1933 r., Kongres utworzył Korporację Pożyczek Właścicieli Domów, aby kupować podwodne kredyty hipoteczne i stabilizować rynek mieszkaniowy. W ciągu dwóch lat H.O.L.C. zrestrukturyzował ponad milion kredytów hipotecznych, obejmujących 10 procent wszystkich domów zajmowanych przez właścicieli. Kwota główna i odsetki zostały połączone razem, tak że w ciągu około 20 lat możliwych do zarządzania płatności pożyczkobiorcy stali się właścicielami domów.

Ale to nie wystarczyło, aby uratować rynek nieruchomości i gospodarkę. Podczas Wielkiego Kryzysu jedna czwarta wszystkich Amerykanów była bezrobotna, a przemysł budowlany został szczególnie dotknięty. Stany Zjednoczone potrzebowały tego samego, co wówczas Wiedeń: zatrudnienia i lepszych warunków mieszkaniowych dla pracowników. Obudowa to „koło w kole, które napędza cały silnik gospodarczy” – powiedział Marriner Eccles, prezes Rezerwy Federalnej w administracji Roosevelta. Federalna Administracja Robót Publicznych, program awaryjnych miejsc pracy, sfinansowała budowę około 50 nowych kompleksów mieszkaniowych, w tym Harlem River Houses w Nowym Jorku, projekt pozornie prosto z Wiednia, z budynkami inspirowanymi sztuką Beaux-Arts wzdłuż centralnej dziedziniec z przedszkolem, przychodniami zdrowia i biblioteką publiczną.

Chociaż ten dom był podziwiany, był kosztowny i pogrążony w kontrowersjach, pisze historyk Gail Radford, która w swojej książce „Modern Housing for America” opisuje debatę z czasów Nowego Ładu na temat mieszkań socjalnych. Roosevelt szukał planu mieszkaniowego, który nie wymagałby od rządu ciągłego opłacania rachunku. W czasach, gdy komunizm zyskiwał na popularności, wolał poślubić Amerykanów kapitalizmowi. Najlepszy sposób na to? Poszerz bazę właścicieli domów — zwiększ liczbę Amerykanów dzięki osobistej inwestycji w nieruchomości.

Kongresowa ustawa National Housing Act z 1934 r. uratowałaby rynek mieszkaniowy i ustanowiła politykę mieszkaniową, która definiuje dzisiejszą Amerykę. Utrwalił długoterminową hipotekę o stałym oprocentowaniu, którą H.O.L.C. pomógł wprowadzić. Banki niechętnie podejmowały ryzyko przez dziesięciolecia, więc ustawa powołała Federalną Administrację Mieszkaniową (FHA) do ubezpieczania długów hipotecznych przy pełnym wsparciu Skarbu USA, o ile kredyty były zgodne z ustalonymi przez nią standardami – na przykład domy musiały być oceniane pod kątem cenę zakupu i musiało znajdować się w wystarczająco stabilnej okolicy, co oznaczało wystarczająco białą dzielnicę, aby mieć pewność, że rząd nie straci pieniędzy, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań. Na swoich mapach F.H.A. pokolorowali dzielnice uznane za zbyt ryzykowne dla ubezpieczenia hipotecznego na czerwono – forma „redliningu”, polityki, która w znacznym stopniu przyczyniła się do powstania poważnych różnic rasowych w zamożności, które utrzymują się do dziś. „Żadna agencja rządu Stanów Zjednoczonych nie miała bardziej wszechobecnego i potężnego wpływu na naród amerykański w ciągu ostatniego półwiecza” — pisze Jackson.

Ale Federalna Administracja Mieszkaniowa nie miała planu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych o niskich dochodach. Tak więc senator Robert Wagner, demokrata z Nowego Jorku, przedstawił drugą ustawę, zainspirowaną tym, co badaczka mieszkalnictwa Catherine Bauer widziała w Wiedniu i innych europejskich miastach. Zgodnie z propozycją ustawa mieszkaniowa z 1937 r., którą Bauer pomógł napisać, obejmowałaby finansowanie budowy zarówno mieszkań o ograniczonym zysku, jak i mieszkań publicznych. W obliczu ostrego sprzeciwu branży nieruchomości Wagner i Bauer zgodzili się na pięć fatalnych kompromisów, aby uchwalić ustawę. Po pierwsze, wyeliminowano wsparcie dla spółdzielni non-profit i spółdzielni o ograniczonym zysku. Po drugie, decyzje lokalizacyjne pozostawiono samorządom lokalnym, których wielu wyborców powitało mieszkania komunalne jak dżumę dymieniczą, jak ujął to jeden z komentatorów. Po trzecie, dodano przepis dotyczący „równoważnej likwidacji” własności slumsów, co oznaczało, że dla każdej nowej wybudowanej jednostki mieszkalnej slumsy musiały zostać oczyszczone. (W ten sposób mieszkania publiczne nie zmniejszyłyby zysków właścicieli poprzez zwiększenie ogólnej podaży mieszkań.) Po czwarte, mieszkania publiczne byłyby kwalifikowalne tylko dla tych tak biednych, że nigdy nie mogliby zapewnić sobie przyzwoitego mieszkania na rynku prywatnym.

Po piąte i wreszcie, koszty budowy zostały poważnie ograniczone. Problem z mieszkalnictwem publicznym w Ameryce polega nie tylko na tym, że jest niedofinansowany i źle utrzymany. Chodzi o to, że na początku nie był dobrze zbudowany. Drzwi zostały pominięte w szafach; ściany wewnętrzne były cienkie i tanie. W kompleksie mieszkalnictwa publicznego w Red Hook na Brooklynie winda zatrzymywała się tylko na co drugim piętrze. Jak pisze Radford: „Ci, którzy nienawidzili mieszkań komunalnych, pozostawali wrogo nastawieni, podczas gdy minimalistyczne budynki wyprodukowane przez [Urząd ds. Mieszkalnictwa Stanów Zjednoczonych] nie przyciągały nowych sojuszników i zniechęcały niektórych starych”. Rzeczywiście, mieszkania publiczne w Ameryce zostały zaprojektowane tak, aby zawodziły: były nieatrakcyjne dla każdego, kogo było stać na wynajem.

Jak Bauer przewidział wcześnie, programy mieszkaniowe skierowane tylko do biednych nie miałyby wsparcia politycznego niezbędnego do rozwoju. Tylko zintegrowany program, który przyjąłby większość, jak Gemeindebau w Wiedniu, byłby trwały. Ale rząd USA nadał priorytet wsparciu bankowości, a nie budownictwu. 30-letnia hipoteka była ogromnym dobrodziejstwem ekonomicznym dla milionów Amerykanów, którzy ją zaciągnęli, korzystając z dotacji federalnych i długiej trajektorii wzrostu cen domów w kraju; instrument ten skłonił wielu najemców i mieszkańców domów publicznych do posiadania domów i „zmienił wielu byłych zależnych od sektora publicznego w drobnych konserwatystów fiskalnych”, jak piszą Adkins, Cooper i Konings w „The Asset Economy”.

Ten okręg wyborczy właścicieli domów należących do klasy średniej jest tym, co emerytowany ekonomista z Dartmouth, William A. Fischel, nazywa „domowymi wyborcami”: koalicją Amerykanów, którzy — świadomie lub nie — głosują za ochroną wartości swojej własności. Zwykle sprzeciwiają się rozwojowi lokalnemu i opowiadają się za strefami wykluczającymi – co zapewnia maksymalną aprecjację i zapobiega rozchodzeniu się ich podatków na biedniejsze dzielnice. Tendencja ta, wraz ze stagnacją płac, przekształciła krajowe zasoby mieszkaniowe w coraz rzadszą i coraz droższą klasę aktywów spekulacyjnych. Prawie niemożliwe jest „zaspokojenie oczekiwań istniejącego elektoratu właścicieli domów z klasy średniej bez podnoszenia barier wejścia dla reszty społeczeństwa” – piszą Adkins i jej współpracownicy. „Polityka klasy średniej polegająca na demokratyzacji aktywów doprowadziła do podważenia warunków własnej żywotności”.

nie byłemjedyny Amerykanin szukający w Wiedniu możliwych odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy w Ameryce. Byłem tam w ślad za delegacją z Nowego Jorku, która przyjechała zbadać system mieszkalnictwa miasta — 50 decydentów, badaczy i aktywistów zaproszonych przez Housing Justice for All, stowarzyszenie organizatorów mieszkalnictwa w całym stanie, oraz Action Lab, ruch społeczny centrum. Pewnego popołudnia wybrałem się z nimi na wycieczkę po Karl-Marx-Hof, jednym z największych kompleksów mieszkaniowych na świecie.

Odkąd firma Karl-Marx-Hof została otwarta w 1930 r., była swego rodzaju testem Rorschacha — dominującym socjalistycznym monstrum lub pionierską wspólnotową twierdzą, w zależności od perspektywy politycznej. Wychodząc ze stacji metra, budynek wystrzelił przede mną, wysoki na siedem pięter i długi na trzy czwarte mili, blok obwodowy, który wygląda jak cytadela. Rdzeń budynku jest kremowy, ale jego czerwone elementy z piaskowca przyciągają wzrok – czerwone balkony i czerwone wieże zwieńczone laskami, które mogą powiewać ogromne transparenty widoczne z odległości wielu kilometrów. Sześć ogromnych łukowatych przejść, również czerwonych, nadaje kompleksowi miejską rangę akweduktu.

dr Julia Anna Schranz kandydat na Uniwersytet Wiedeński i nasz przewodnik, miał na sobie Converse, dżinsy i długi czerwony wełniany płaszcz. Wskazała cztery ponure ceramiczne figurki zamontowane na szczycie łuków, wyjaśniając, że są one personifikacjami oświecenia, wolności, dobrobytu i kultury fizycznej. Te upiększenia — zlecenia na zwiększenie zatrudnienia w okresie międzywojennym, postrzegane były także jako inwestycja w estetykę Gemeindebauten i hołd dla jego lokatorów.

Schranz otworzył grube, kolczaste żelazne wrota, rozciągające się nad jednym łukiem, i weszliśmy na trawiasty dziedziniec o powierzchni prawie dwóch boisk piłkarskich. Pomalowane na złamaną biel, która lśniła w porannym słońcu, wnętrze stanowiło uderzający kontrast z groźniejszą powierzchownością.

“Tesą projekty” – powiedziała ironicznie India Walton, organizatorka społeczna z Buffalo. Był ogród różany. Dzieci — czarne, brązowe, białe — biegały i krzyczały na placu zabaw przylegającym do znajdującego się na miejscu przedszkola. Walton, teraz po czterdziestce, urodziła bliźniaki, gdy miała zaledwie 19 lat i wychowywała je, pracując jako pielęgniarka. Kilkadziesiąt lat później stała się aktywna politycznie, aw 2021 roku zdobyła nominację Demokratów na burmistrza Buffalo, ale została pokonana przez kampanię wpisową prowadzoną przez urzędującego Demokratę. Gdzie byłaby teraz, gdyby miała możliwość życia w takim miejscu? Wcześniej opuściłaby małżeństwo, powiedział mi Walton. „Może nie byłam pielęgniarką, ale lekarzem”. Dziecko w przedszkolu machało do niej, a ona odmachała.

Kiedy Karl-Marx-Hof został otwarty, mieścił 5000 osób w 1400 mieszkaniach. Te mieszkania były pożądane. „Posiadał dwie centralne pralnie, dwa komunalne obiekty kąpielowe z wannami i prysznicami, przychodnię dentystyczną, przychodnię położniczą, kasę chorych, bibliotekę, schronisko młodzieżowe, pocztę i aptekę oraz 25 innych lokali użytkowych, w tym restaurację i biura i showroom BEST, miejskiego centrum doradztwa w zakresie wyposażenia i projektowania wnętrz” – pisze Blau.

Obecnie w Karl-Marx-Hof mieszka mniej niż 3000 najemców — nie dlatego, że jest to niepożądane, ale dlatego, że poprawiły się standardy życia iw odpowiedzi Wiedeń przydzielił najemcom więcej powierzchni. Władze mieszkaniowe Wiednia uważają, że czteroosobowa rodzina potrzebuje około 1100 stóp kwadratowych, więc połączył niektóre jednostki, aby stworzyć większe.

Figurka skinęła głową z balkonu z roślinami doniczkowymi i kopcami. Starszy Austriak pomachał. Stanowniczka Emily Gallagher, Demokratka, która niedawno pozbawiła urzędującego Demokratę w 50. Dystrykcie Zgromadzenia, który obejmuje części Greenpoint, Williamsburg i Fort Greene, transmitowała na żywo na Twitterze trasę koncertową na swoim telefonie. Senator stanowa Julia Salazar, demokratka reprezentująca 18. stanowy okręg senacki, który obejmuje Bushwick, robiła notatki złotym długopisem w zeszycie z czarnym papierem. Renette Bradley, organizatorka najemców, miała na sobie koszulę Nickelodeon, kombinezon, czarną czapkę New York i hojnie długie sztuczne rzęsy. – Czy możesz zostać tutaj zwolniony warunkowo? – zapytała ochrypłym i bezpośrednim głosem. Dotknęło to wielu przyjaciół i krewnych Bradleya, którzy po wyjściu z więzienia zostali bezdomni, ponieważ nie pozwolono im dołączyć do rodziny mieszkającej w mieszkaniach komunalnych.

Schranz spojrzał na nią tępo.

„Czy możesz wyjść z więzienia i tu mieszkać?” Bradley powtórzył.

– Oczywiście – powiedział Schranz. "Dlaczego nie? Jeśli jesteś na zewnątrz, jesteś na zewnątrz.

— szepnęli nowojorczycy. Schranz nadal patrzył na nas pytająco.

„W tym pytaniu tkwią cztery lub pięć problemów, których po prostu nie rozumieją” — powiedział Joseph Loonam, koordynator kampanii mieszkaniowej w VOCAL-NY, gdy szliśmy w stronę pralni. Powiedział mi, że członek jego organizacji był aresztowany ponad 40 razy, ponieważ za każdym razem, gdy odwiedza swoją rodzinę w projektach Gowanus, narusza warunki ugody.

W sklepie muzealnym kupiłam czerwoną łapkę do garnków wykonaną na szydełku przez miejscową spółdzielnię kobiet: schemat „trzech złych” opanowujących Europę z czasów Czerwonego Wiednia (nazizm, komunizm, monarchizm), z których każdy był reprezentowany przez białe strzałki. Kilku organizatorów i ustawodawców stanowych też je kupiło. Kiedy student college'u pracujący w sklepie muzealnym powiedział, że wszystko mu się skończyło, prawodawca zasugerował, że mógłby sprzedać uchwyty do garnków w gablocie. „Nie jesteśmy do tego przyzwyczajeni” – powiedział student, otwierając skrzynkę, przez co najwyraźniej miał na myśli amerykańskie wzorce konsumpcji. Amerykanin musi posiadać.

Wiedniu się udałow hamowaniu pragnienia posiadania. Dokonała tego, obniżając ceny gruntów poprzez zmiany zagospodarowania przestrzennego i kontrolę czynszów. Ogólnie rzecz biorąc, beneficjentami tej polityki użytkowania gruntów są w mniejszym stopniu Gemeindebauten (przestali budować w latach 2004-2015 i obecnie produkują tylko około 500 mieszkań rocznie), a bardziej spółdzielnie mieszkaniowe o ograniczonym zysku, których początki poprzedzały Czerwony Wiedeń i budowali od 3000 do 5000 jednostek rocznie przez ostatnie cztery dekady.

Dziś mieszkania o ograniczonym zysku stanowią połowę mieszkań socjalnych w mieście. Spółdzielnie mieszkaniowe o ograniczonym zysku są ograniczone do pobierania czynszów, które odzwierciedlają koszty. Inwestorzy — banki, fundusze ubezpieczeniowe — mogą kupować akcje spółdzielni mieszkaniowych o ograniczonym zysku, zazwyczaj w celu sfinansowania początkowej budowy. Otrzymują niską roczną stopę procentową od swoich udziałów. Wszelkie zyski poza tym muszą być reinwestowane w budowę nowych mieszkań socjalnych. „Stwarza to obrotowy przepływ finansowania mieszkań socjalnych” – powiedział Justin Kadi, profesor planowania i mieszkalnictwa na Uniwersytecie w Cambridge. Głównym wydatkiem Wiednia na budownictwo mieszkaniowe jest obecnie zapewnianie taniego finansowania budowy – a rząd otrzymuje te pieniądze z powrotem.

W szary piątek Wilhelm Andel, wysoki 84-latek, ubrany w dżinsy i skórzaną kurtkę, przywitał mnie na przystanku tramwajowym Alt-Erlaa, aby pokazać mi komercyjny kompleks, w którym mieszkał przez 40 lat. Alt-Erlaa to jeden z największych kompleksów o ograniczonym zysku w Wiedniu, z 3181 jednostkami w 18 futurystycznych wieżach o wysokości od 23 do 27 pięter, zbudowanych w latach 1973-1986. ponieważ zieleń jest ponadczasowa, a roślinność zdawała się spływać kaskadą z wielopoziomowych balkonów. Willie wybrał lokal na szóstym piętrze. Jego czynsz za mieszkanie o powierzchni prawie 1200 stóp kwadratowych wynosił 824 euro – kwota, która byłaby rozsądna w Amarillo w Teksasie lub Shreveport w Luizjanie, ale nie do pomyślenia w żadnej z 50 największych amerykańskich metropolii.

Mieszkając w Alt-Erlaa, Willie miał dostęp do siedmiu basenów na dachu, siedmiu basenów krytych, kortów tenisowych, siłowni i uznanych dzieł sztuki. Kiedy dołączyła do nas reszta delegacji, zaprowadził nas do jednego z jego ulubionych elementów budynków: dwóch murali w holu drugiego budynku, medytujących nad rolą mediów informacyjnych i pracy w społeczeństwie. Wykonał je austriacki artysta Alfred Hrdlicka. „Przypominają mi Orozco” – powiedziała Dorca Reynoso, pracownica Verizon, odnosząc się do politycznych murali meksykańskiego malarza José Clemente Orozco. Czynsz Reynoso na Manhattanie podwoił się w 2014 roku do 1250 dolarów. Kiedy jej właściciel ponownie zaproponował 50-procentową podwyżkę w 2022 r., nie była w stanie zapłacić i przyspieszyła kampanię organizacyjną przeciwko właścicielowi. – Są takie piękne – powiedziała, patrząc na obrazy.

Z tego właśnie powodu wiedeńskie jednostki o ograniczonym zysku i non-profit były ulubionymi jednostkami delegatów. Liczy się sztuka i estetyka. Odwiedziliśmy mały budynek non-profit, spółdzielnię, która została pomyślnie zaprojektowana i zbudowana przez nieznajomych, którzy odpowiedzieli na ogłoszenie w gazecie. Najwyższe piętro miało rozległy taras na dachu, wspólną kuchnię, pokój zabaw i saunę. „Masz na myśli, że mogę być w saunie, kiedy moje dzieci są w pokoju zabaw?” powiedziała Julie Colon, organizatorka z Bronxu, która powiedziała mi, że urodziła samotnie podczas pobytu w schronisku. "To jest szalone." Shanti Singh, działaczka na rzecz praw najemców z Bay Area, z krótkimi, asymetrycznie przyciętymi włosami, została w słonecznej bibliotece z wysokimi oknami i ścianami z miodowego drewna. „Nigdy nie chcę wyjeżdżać” – powiedziała.

Spirala przewartościowania wmieszkalnictwo, które sprawia, że ​​ci, którzy mają mieszkanie, są bogaci, a ci, którzy go nie mają, są rozpaczliwie biedni, doprowadziło nas do punktu, w którym tylko coś radykalnego może go rozwiązać. Problem z mieszkalnictwem w Stanach Zjednoczonych polega na tym, że został on zamknięty jako sposób na budowanie bogactwa, a budowanie bogactwa jest nie do pogodzenia z przystępnością cenową. Kryzys mieszkaniowy w Stanach Zjednoczonych jest tego dowodem. Nawet w 2017 r., przed pandemią, około 113 milionów Amerykanów — około 35 procent populacji kraju — żyło z poważnymi problemami mieszkaniowymi, takimi jak fizycznie niedostateczne warunki mieszkaniowe, uciążliwe koszty lub całkowity brak mieszkania, zauważa Alex F. Schwartz, ekspert ds. profesor urbanistyki w New School.

Te 50 miliardów dolarów to nie jest nic. W rzeczywistości w wielu amerykańskich miastach wydatki publiczne per capita na mieszkania i dotacje na rozwój społeczności są wyższe niż w Wiedniu. Ale wydaje się jasne, że znaczna część tych pieniędzy jest niewłaściwie wydatkowana, czy to poprzez nieefektywne partnerstwa publiczno-prywatne, takie jak ulga podatkowa dla osób o niskich dochodach; lub za pomocą zniekształcających bonów; lub, co najbardziej wątpliwe ze wszystkich, poprzez subsydiowanie właścicieli domów, ludzi, którzy najmniej tego potrzebują. „Jeśli dasz wszystkim dotacje po stronie popytu, takie jak bony, a wystąpi niedobór podaży, spowoduje to wzrost cen” – powiedział mi Chris Herbert, dyrektor zarządzający Joint Center for Housing Studies na Harvardzie. Kosztuje to państwo więcej, a właściciele często zgarniają zyski.

Chociaż Gemeindebauten wiązało się z dużymi początkowymi wydatkami rządowymi, wiedeńskie mieszkania socjalne są teraz samowystarczalne. Zgadnij, ile pensji mieszkańców idzie na program. Jeden procent. Mieszkania socjalne obniżają czynsze na rynku prywatnym nawet o 5 proc. Na krótką metę bony mogą wydawać się tańsze, ale bezpośrednie finansowanie dobrze uregulowanej budowy publicznej i budownictwa o ograniczonym zysku jest jedynym sposobem na złagodzenie spekulacji i zabezpieczenie się przed stale rosnącymi kosztami mieszkaniowymi. W 2020 roku Nowy Jork i Kalifornia wydały odpowiednio 377 USD i 248 USD na mieszkańca na rozwój budownictwa mieszkaniowego, podczas gdy Wiedeń wydał zaledwie 124 USD – a około połowa wydatków Wiednia to niskooprocentowane finansowanie, które zostanie spłacone, a następnie ponownie pożyczone.

Programy socjalno-mieszkanioweistniały w Ameryce wcześniej i istnieją w Ameryce do dziś. Lokalne programy mieszkalnictwa socjalnego, z których wiele jest inspirowanych Wiedniem, są w tokuHrabstwo Montgomery, Maryland;Seattle;IKalifornia.I mają długą spuściznę w Nowym Jorku, który zbudował 66 000 niedrogich mieszkań i 69 000 mieszkań spółdzielczych o ograniczonym zysku od 1955 do 1981 na mocy ustawy o spółkach mieszkaniowych o ograniczonym zysku, znanej również jako Mitchell-Lama, po dwóch ustawodawcach, którzy przedstawił to. W połączeniu zmieszkania komunalne, Mitchell-Lamajednostki są głównym powodem, dla którego różnorodność gospodarcza utrzymuje się w Lower East Side, Williamsburgu i Chinatown.

Wydatki mieszkaniowe były dla tak wielu z nas oszałamiającym obciążeniem przez tak długi czas, że trudno nawet pomyśleć, co by to znaczyło, gdyby zniknęły w naszych umysłach. Kiedy rozmawiałem z Peterem Pilzem, politykiem, który przejął mieszkanie swojej babci w Goethehof, zapytałem go, jak pytam każdego wiedeńskiego najemcę mieszkania socjalnego, co zrobił z pieniędzmi, które zaoszczędził dzięki niskiemu czynszowi. „Nie zainwestowałem ani grosza na giełdzie”, powiedział mi. „Uważałbym za ogromną stratę czasu siedzenie przed komputerem i badanie tego, co robi giełda. Wolę wykorzystać swój czas na pisanie, redagowanie gazety internetowej wspierającej ciekawe inicjatywy i dobrą zabawę.”

Kiedy rozmawialiśmy, Pilz przebywał w Toskanii i spędził dzień na rowerze. Zatrzymał się w Pienzie, aby podziwiać małą fioletową katedrę i spróbować słynnego pecorino. Następnie pojechał rowerem do Montalcino, gdzie popijał Brunello, po czym wrócił do Bagno Vignoni, aby popływać. „To jest moje ciężkie życie”, powiedział mi. „Jeśli ludzie nie muszą całymi dniami walczyć o przetrwanie – jeśli twoje życie jest bezpieczne, przynajmniej w warunkach społecznych – możesz wykorzystać swoją energię na znacznie ważniejsze rzeczy”.

Wideo na górze od Luca Locatelli

Franciszka Mariajest współautorem magazynu i adiunktem na wydziale sztuk literackich na Uniwersytecie Browna. Pisze o wszystkich aspektach mieszkaniowych.Łukasza Locatelliegojest fotografem, którego praca koncentruje się na zdjęciach środowiskowych i rozwiązaniach kryzysu klimatycznego. Pracował nad wciągającym projektem „The Circular Economy”, którego premiera odbyła się we wrześniu w muzeum Gallerie d’Italia w Turynie we Włoszech.